免费变收费 地上停车位产权起争议

　　西海岸新区天瑞景苑的业主，最近因为小区车位的事儿，闹的不可开交。开发商一纸通知，原本免费的地上车位要收费啦，大伙想要开车回家凭添了困难，而且，开发商和业主就地上车位的产权，有不小的争议。

　　天瑞景苑小区业主：昨天晚上车都拦在大门外不让进，车都停在道上了。

　　天瑞景苑小区业主：现在天天晚上这个像集市似的，就是把杆落下来不让进。

　　小区门口密密麻麻堵满了车辆，甚至还占用了马路，造成交通拥堵。业主们说，这一幕发生在2月2号晚上，物业将业主们的车辆拦在小区门外，禁止进入。

　　天瑞景苑小区业主：你不买不租(车位)，就不让你进。

　　业主们说，小区车位分为地上车位和地下人防车位，自从交房后，业主们一直免费进出，从2021年2月1号开始，开发商青岛德建房地产开发有限公司开始实行停车收费，没有租车位的业主，车辆就被拦在了小区外。在小区公示栏行动员看到，开发商张贴的天瑞景苑小区停车管理方案，地上车位划分为免费、临时、短租、长租车位。其中，小区外围网点车位免费供业主使用，小区内临时车位15个，并按小时收取租金。

　　天瑞景苑小区业主：现在物业给我们通知是，分临时车位和非临时的，非临时的就是长期租。

　　天瑞景苑小区业主：我们现在也不理解，一开始买房的时候你要是说车位往外卖也可以，你一开始也没说。

　　临时车位和免费车位根本解决不了业主们的停车需求，要想正常停车，还是要花钱租赁小区的地上车位，这让大伙难以接受。业主们认为，开发商根本无权出租小区的地上车位。

　　天瑞景苑小区业主：但是开发商现在也拿不出来有力的证据说车位属于他们，现在国家民法典明文规定地上车位归业主共有。

　　业主们拿出了购房合同，补充条款第七条关于地上及地下车位的约定：乙方如有停车要求，须购买甲方开发的车位使用权。双方约定，小区全部车位未作为公摊面积计入住宅建筑面积，其所有权归甲方所有，乙方所购车位只拥有使用权。既然合同有明确约定，大伙又为何说地上车位的产权是归全体业主所有呢？

　　天瑞景苑小区业主：我们在签订合同的时候，他附在这个合同的背面，我们根本看不着。这个霸王条款把我们坑苦了，这个霸王条款违背了主合同的25条。

　　购房合同的第25条规定：乙方购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离，自该房屋的房地产权利转移之日起，甲方与青岛市国土资源与房屋管理局签订的土地出让权出让合同中约定的权利、义务和责任转移给乙方。

　　天瑞景苑小区业主：我们取得房产证，他的土地使用权和开发权已经失去了，他现在还在这卖我们的车位。

　　大伙说，根据合同第25条，业主们办理完房产证之后，小区的土地使用权就转移给了业主，并且房产证也有证据证明地上车位的产权归业主所有。

　　天瑞景苑小区业主：共有面积上面所有的附属物，都属于我们业主，包括划分车位、绿化、道路还有广场等等。

　　天瑞景苑小区业主：这个车位就修在我们14037平方米的共有使用权上，他为什么还要把我们的使用权权限的土地卖了。

　　大伙认为，根据合同第25条和房产证上的内容，小区的地上车位在14037平方米共有土地使用权面积范围内，再根据民法典第275条，大伙认为小区的地上车位，属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。开发商无权对其出租或出售。

　　天瑞景苑小区业主：他是占有了我们小区业主房产证上所体现出来的共有使用权面积，在那上边的。

　　天瑞景苑小区业主：因为地上空间都是我们的，我们买了房子还得天天像停车场似的，我们进出都要交费，这样能合理吗

　　业主们认为，自己办理了房产证，小区的土地使用权就应该归业主，包括地上车位的产权。那么物业收取停车费，合理吗？物业又会有什么说法呢？

　　地上车位的产权归属关系到小区业主各家各户的切身利益，一旦产权不够清晰明确，就会导致业主、开发商、物业多方矛盾的发生，天瑞景苑小区的地上车位究竟属于谁？

　　对于业主们的质疑，开发商青岛德建房地产开发有限公司又是什么说法？行动员和业主们一起来到了天瑞景苑小区物业办公室。

　　华商红捷物业工作人员：负责人去政府开会去了，可以给你留个电话，你到时候问问他那边。

　　一番联系，行动员见到了开发商的工作人员。

　　青岛德建房地产开发有限公司工作人员拿出了小区的规划图纸，并表示，如今进行出租的车位都在规划区域内，根据购房合同和民法典第275条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。开发商有权对小区地上车位进行出租。对于业主们质疑的合同第25条共有土地使用权的问题，青岛德建房地产开发有限公司的法律顾问进行了解答。

　　青岛德建房地产开发有限公司法律顾问吴李艳：法律有明确规定，建筑物区分所有权，里面既包括专有部分，也包括共有部分，专有部门就是自己专有的部分，共有部分就是业主共有的部分。专有部分除了业主对于自己房屋或者经营性用房专有之外，还有一部分就是最高院关于审理建筑物区分所有权里的规定，关于车库是一种独立的，而且有独立使用性质的，这种也属于专有部分，所以对这部分是不属于业主共有的。

　　工作人员表示，天瑞景苑小区的地上车位，是属于开发商的专有部分，对于业主质疑的不动产权证上14037的共有土地使用权面积，也给出了答复。

　　青岛德建房地产开发有限公司法律顾问吴李艳：这还是说建筑区划内属于专有部分和共有部分，这一点咱山东省有多次关于车位所有权的诉讼，但是法院都给出了有效的判决书，就是说不能以面积来否认开发商对于车位专有部分的所有权。

　　关于小区地上车位所有权归属问题，行动员也咨询了长江路街道办事处，工作人员表示，街道多次对双方进行过协调，均未达成一致，关于小区地上车位的产权和收费，相关条款都有明确规定，业主们对此有争议，后续可以通过法律途径解决。地上车位的产权究竟该依据什么划分？行动员也咨询了西海岸新区住房和城乡建设局。工作人员表示，目前青岛市大部分地上车位都没有单独的产权证明，针对这部分争议，他们都是依据民法典第275条“建筑区划内车位、车库的归属规则”进行回复。关于地上车位的产权归属，青岛市自然资源局和青岛市住房和城乡建设局目前正在对接，近期会下发一个确认地上车位归属权的暂行办法。

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