隐瞒“凶宅”信息 花数百万买的房子能退不？ 答案来了

　　“老百姓掏光家底儿买个房，竟然是凶宅！能后悔不？”据了解，随着近年来房屋买卖市场的发展，涉“凶宅”类房屋买卖合同纠纷案件屡见不鲜。

　　11月26日，丰台法院召开第三期“月说新案”新闻发布会，就近期发生在北京的3起涉及房屋买卖合同纠纷进行释法。

　　据丰台法院政治部主任、新闻发言人郭俊宝介绍，“凶宅”是基于我国特定传统背景产生的概念，随着近年来房屋买卖市场的发展，涉凶宅类房屋买卖合同纠纷案件屡见不鲜，截至2020年9月，在中国裁判文书网输入“凶宅”关键词检索出民事裁判文书408篇。

　　原房主隐瞒母亲曾坠楼身亡

　　购房者在不知情情况下购买到“凶宅”

　　袁某与柴某签订《房屋买卖合同》，袁某以全款购买了柴某位于北京市丰台区某房屋，双方于2019年2月21日完成了房屋过户登记。后袁某在装修过程中得知，涉案房屋曾发生案外人李甲之母意外死亡事件。故诉至法院，要求撤销购房合同，柴某返还购房款308万元，赔偿其居间服务费等费用。

　　柴某辩称，其不知房屋系凶宅，否则不会加价20万元从第三人李甲处购得此房。

　　李甲则表示，涉案房屋内并未发生过任何非正常死亡事件。

　　而法院经审理查明，李甲之母田某确系于2015年8月14日从涉案房屋坠落死亡。按照社会普通民众的理解，涉案房屋属于一般意义上“凶宅”。

　　“凶宅”会影响购房人对房屋的买受意愿及房屋交易价格。袁某在订立合同时并不知晓涉案房屋是“凶宅”，依据相关法律规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院予以撤销，故袁某要求撤销该合同的诉讼请求，于法有据，予以支持。

　　法官认为，该案尊重民间的善良风俗，充分考虑了社会大众对“凶宅”的情感障碍，认定了“凶宅”系重大瑕疵，体现了善良风俗与司法裁判之间的良性互动。同时，提示交易各方要诚信交易，对经济交往中弘扬诚实信用的道德风尚、促进社会主义市场经济良性发展具有一定意义。

　　房主、中介隐瞒故意隐瞒“凶宅”实情

　　法官：已构成欺诈

　　2017年12月，张某委托中介公司提供居间服务向王某购买房屋，双方签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，并完成房款交付及过户手续。随后张某得知2016年涉案房屋内发生过非正常死亡，一名女子曾吊死在涉案房屋厕所中。

　　张某认为，在看房和签约时，中介公司和王某均未向自己释明案涉房屋内发生过非正常死亡事件，王某明知案涉房屋存在非正常死亡事件，该事实属于重大事项，应当据实予以告知和披露，但其故意隐瞒，已构成欺诈，并使原告在违背真实意思的情况下签订合同，故双方签订的合同应当依法撤销，王某及中介公司应承担相应责任。

　　王某辩称，合同签订前三方当事人对房屋基本情况进行了确认。且自缢事件发生后，110警车等救护车辆前往救助，整个小区尽人皆知，张某的姐姐就在同楼同单元同户型的17楼，其姐姐也多次参加交易的协商，故在合同签订前，张某已经知道自缢事件的发生。双方所签合同为政府主管机关提供的示范文本，对影响合同效力的因素均进行了约定，王某也进行了如实承诺。

　　中介公司辩称，不存在隐瞒和提供虚假信息情形，张某要求公司承担连带责任没有事实和法律依据。

　　法院经审理认为，王某在合同订立前未向张某披露涉案房屋发生过非正常死亡事件，属于故意隐瞒行为。王某隐瞒重要事实与张某订立合同，构成欺诈的情况下，受欺诈当事人向人民法院请求撤销房屋买卖合同，具有事实和法律依据，应予支持。另外，因此案诉讼标的为张某与王某之间的房屋买卖合同法律关系，故对张某与中介公司因居间合同法律关系产生的纠纷，该案不予处理。

　　买房第二天就听说曾有租客在室内自杀

　　购房人只要赔偿不想退房？

　　2013年安某与赵某经中介签订房屋买卖合同，购买赵某丰台区某房屋，总价款153万元。支付定金及中介费后，第二天安某听说曾有租客在该房间内自杀身亡。为此安某向赵某询问，赵某予以否认。后经走访及调查得知该事确实存在。安某认为赵某存在欺诈行为，故起诉要求解除双方所签房屋买卖合同，要求被告双倍返还定金10万元，赔偿中介费损失3.5万元及房屋涨价损失11.5万元。

　　法院经审理认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。经查，涉案房屋内曾有租客自杀身亡。该信息应当为一般买受人签约购房的考虑因素之一，故赵某在出售房屋时，应当将所知情况告知安某。赵某未履行如实告知义务，应当承担相应责任。

　　现双方均同意解除合同，法院应准予。定金为签约双方履约的保证，合同解除后，赵某应当将所收定金返还安某。鉴于赵某并无违约及解约意愿，故安某要求双倍返还定金，缺乏法律依据，不予支持。安某于签约第二日即得知涉案房屋曾有租客自杀事实，双方所签合同就此未再继续履行，根据合同履行情况，安某要求赵某赔偿房屋涨价损失，不应予以支持。因赵某未履行如实告知义务，造成安某已支付服务佣金3.5万元，该损失赵某应当予以赔偿。

　　什么样的房屋会成为法律上的“凶宅”？

　　丰台法院南苑法庭法官林丹竹介绍，司法审判实践中“凶宅”的认定主要从死亡形式和死亡地点两方面进行考量，“凶宅”是发生过人为非正常死亡事件的房屋，发生自然死亡的房屋不属于“凶宅”的范围；即使最终死亡地点并不在涉案房屋内，但非正常死亡事件与涉案房屋之间有紧密联系的，仍应认定为“凶宅”。

　　“‘凶宅’一般与非正常死亡事故存在较大联系，虽然未影响房屋的实际使用价值，但是往往会对人们的心理感受影响巨大，从而导致房屋流转遭受严重阻碍，但‘一日凶宅’并不导致‘终身凶宅’，其引发的心理影响具有时限性，随着时间流逝，人们对因‘凶宅’引发的消极心理影响会逐渐减弱甚至消失。”林丹竹说。

　　林丹竹法官还对即将施行的《民法典》中“凶宅”适用的新规则和价值理念进行了解读，“《民法典》第一百四十七条、一百四十八条分别规定了基于重大误解和欺诈实施的民事法律行为的救济，根据这两条规定，如果在不知情的情况下购买了‘凶宅’，视为因重大误解而设立的合同；而出卖方故意隐瞒‘凶宅’这一重大瑕疵，属于欺诈行为。

　　无论是重大误解还是欺诈，法院都可以据此判决撤销买卖合同。同时，《民法典》第九百六十二条也对中介的告知义务进行了规定，中介人若故意隐瞒或者提供虚假情况，也应承担相应责任。这背后体现了公序良俗与司法裁判之间的良性互动和贯穿始终的诚实信用原则。”

　　误买“凶宅”想后悔，需要满足哪些条件？

　　法官解释，解除“凶宅”买卖合同的请求权基础，首先《合同法》第五十四条规定，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

　　该条文规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权向人民法院请求撤销合同。而“凶宅”会严重影响购房人对房屋的买受意愿及房屋的交易价格，当事人在订立合同时并不知晓涉案房屋是“凶宅”，否则不会购买该房，其购买房屋的行为构成重大误解。

　　需要特别注意的是，诚实信用原则是我国民法确立的基本原则之一，《合同法》第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。在房屋买卖合同中，若作为交易标的物的房屋为法律意义上的“凶宅”，出卖人在明知该交易房屋系“凶宅”的情况下，基于诚实信用原则的要求，一般情况下应主动告知可能会对交易产生重大影响的“凶宅”情况。

　　特殊情况下，“凶宅”情况也可能不属于出卖人应主动告知的内容，例如“凶宅”中非正常死亡人死亡时间与房屋买卖交易时间的间隔对出卖人是否应主动告知“凶宅”情况的判断有影响，间隔时间超出一定合理范围便无法归入与订立合同有关的重要事实，法院具体判断后可不认定该情况属于主动告知范围。但是，需要注意的是，在买受人询问该交易房屋是否存在“凶宅”情况时，出卖人仍应如实答复。

　　丰台法院调研分析发现，造成买受人不知其购买房产是“凶宅”的情况包括，出卖人、中介公司未履行告知义务；其二是中介公司审慎审查环节缺失；其三是非正常死亡发生时间距房屋交易时间较长，买受人及中介公司未审查到位。

　　对此，丰台法院倡导，在订立合同的过程中如实披露标的物的重大瑕疵，诚信履约；完善二手房交易流程，通过提前签订“无非正常死亡”承诺书等方式督促出卖人及中介公司如实告知买受人房屋情况；加强宣传引导，向社会传递房屋买卖中此类风险的存在，引导社会主体及时审查、诚信告知，提早规避风险。同时购房人不应仅通过房主及中介口中了解房屋实际情况，也要到属地派出所，居委会进行全面细致的打听。

　　“自古以来，家宅平安是人民对生活最美好的企盼，妥善处理房屋类买卖合同纠纷既是人民法院义不容辞的职责，又是助力人民和谐安居的社会担当。在今后的司法审判中，丰台法院将不断强化和延伸审判职能，加大典型案例引导与示范作用，以公正裁判引领良好社会风尚，切实维护房屋交易市场健康稳定发展，促进社会和谐稳定。”丰台法院政治部主任、新闻发言人郭俊宝表示。