房屋征收补偿公摊独立计算 补偿金根据市场定

　　补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积；就地房屋补偿标准普遍增加19%-27%建筑面积的改善、房地产评估机构在评估时，房屋征收补偿标准将按征收区域新建商品住房市场价格确定……国有土地上房屋征收与补偿，既关系到广大人民群众的切身利益，又关系到城市的建设与发展，关系到社会公共利益。昨天，市十五届人大二次会议组织召开新闻发布会，就《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》背景及亮点进行了说明。据悉，地方性法规的制定，拿到大会上征求所有代表的意见，在我市还是第一次。

　　人大代表联名提出议案

　　昨天，《关于制定<青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例>的议案》的提出人之一、市人大代表刘学政接受记者采访时表示，2011年1月，国务院颁布施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，废除了以前的城市房屋拆迁管理模式，对国有土地上房屋征收的主体、依据、程序以及补偿原则、权利救济等做出了重大调整，切实保障了老百姓的利益。在新形势下，大家都非常关心房屋征收工作的法制化，刘学政由于从事的职业关系，加上经常在实践中遇到此类情况，过去就曾介入过有关法规的制定，因此立即展开调研，搜集了国内外规范化法规，了解过去拆迁过程中的相关数据、问题及百姓的反应。在去年3月份举行的市十五届人大一次会议上，大会主席团决定将刘学政等12名代表联名提出的《关于制定<青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例>的议案》作为大会议案，交市人大法制委员会办理，以进一步规范我市国有土地上房屋征收与补偿。

　　经过召开座谈会，当面听取区政府、部门以及街道办事处、社区居委会和居民代表的意见，根据各方意见和未来一段时间我市房屋征收工作的预期，设计多套征收补贴方案进行分析论证，去年8月底完成了草案初稿。“在大会上书面向代表征求地方性法规制定的意见，这在过去从未有过。”刘学政表示，“地方性法规上会”在全国也是第一次。

　　利好一

　　公摊面积单独计入应补偿面积

　　据介绍，2006年以来，针对房价趋高的现实情况，我市依法确立执行了以“就地房屋补偿”作为基准的补偿标准，以“拆迁区域新建商品住房销售价格”作为计算补偿金的标准，并规定了25平方米的住房保障面积、10平方米的住房改善面积以及45平方米的有偿改善面积。这在当时较好地保障了被拆迁人的居住权益、改善了居住条件，但是最近几年来，房屋征收基本上为征收多层、补偿高层，高层住宅的公摊面积一般远远大于多层住宅，在一定程度上影响了被征收人居住条件的改善。为了保证补偿标准不降低并适当改善，《草案》提出，在原有补偿标准的基础上，增加“补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积”，也就是在补偿房屋的公摊面积部分，应作为补偿面积，由征收人给予补偿。

　　解释

　　平均公摊面积为23%

　　据市人大法制委员会主任委员万振东介绍，根据委托城乡建设部门进行的统计计算，我市2008年以来进行的住宅房屋建设项目，多层(6层及6层以下)房屋公摊比例主要集中在11%-15%之间；7-11层房屋公摊面积比例主要集中在16%-20%之间；12-18层房屋公摊比例主要集中在18%-24%之间；19层及以上房屋公摊比例主要集中在19%-27%之间。同时，近三年来，我市用于征收补偿房屋多为19层以上房屋，在同等增幅内选择数量相近的套数和户型房屋进行算术平均。经测算，平均公摊面积比例约为23%。按照以上数据，《草案》提出的就地房屋补偿标准，相比较2006年的补偿标准而言，基本上普遍增加了19%-27%建筑面积的改善，有利于进一步保障被征收人的实际居住条件。

　　房屋、货币补偿公摊面积标准不同

　　《草案》虽然提出了公摊面积比例标准为23%，但对征收住宅房屋的货币补偿标准中的公摊面积确定并非采用同样的计算方法。《草案》提出，征收住宅房屋实行货币补偿的，按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金，其中补偿房屋公摊面积部分，按照征收房屋面积(不足25平方米的按照25平方米计算)、10平方米住房改善面积、“差额部分”(被征收房屋面积与住宅改善面积之和不足45平方米的，按照45平方米补偿，差额部分由被征收人按照征收区域新建商品住房的市场价格的50%支付房款)之和的23%来计算。

　　最低补偿面积暂不调整

　　记者了解到，在征求意见和法制委员会起草过程中，有的提出，我市人均住房面积已由2005年的22.96平方米提高至2011年的27.6平方米，按照“十二五”规划，至2015年末，人均住房面积要达到30平方米，基本解决人均住房建筑面积低于15平方米的低收入家庭住房困难问题。因此，建议将最低补偿面积由25平方米提高到30平方米。

　　万振东介绍说，由于市政府2012年7月下发了《关于加快主城区危旧房屋改造工作的意见》和正在《主城区危旧房改造房屋征收补偿安置办法》，确定争取用5年时间有计划地完成3.3万户筒子楼、1.3万户倒危房和80片、3780户棚户区的改造，现已按此实施了7片，涉及居民1350户，如果现在调整标准，不利于整个危旧房改造工程的工作。法制委员会认同这一意见，但考虑到人均住房面积不断提高的趋势，于是在《草案》增加条款，表述为“市人民政府应当根据本市居民人均住房面积增加的实际，适时提高最低补偿面积的标准。”