推动好地块建设好房子！青岛发布10条措施→

自然资源是经济社会发展的物质基础和空间载体，城市的高质量发展离不开高质量的自然资源和规划要素保障。4月25日，中央政治局会议指出，要以高质量发展的确定性应对外部环境急剧变化的不确定性；要加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，持续巩固房地产市场稳定态势；要大力发展服务消费，增强内需对经济增长的拉动作用。市委、市政府高度重视、认真落实会议精神，将高质量项目建设作为经济工作的核心抓手，锚定“走在前、挑大梁”，坚定扛牢经济大市责任担当。市自然资源和规划局始终把思想和行动统一到市委、市政府的部署安排上来，树牢“抓项目就是抓发展，谋项目就是谋未来”理念，坚持“项目跟着规划走，要素跟着项目走”，以高质量项目建设推动高质量发展。

一是强化规划统筹引领。充分发挥国土空间总体规划的战略引领作用，科学统筹规划重大产业空间布局，引导产业项目向园区和经济功能区集中，增强土地资源节约利用水平，为实体经济发展、建设现代化产业体系提供空间保障。

二是加强土地要素保障。制定优质地块评价标准，聚焦优质地块，结合市场需求、去化周期等，合理安排供地计划，有序确定供地节奏；研究制定政策措施，从鼓励企业优化开发、促进市场流通转让、政府组织收回收购三大方面积极盘活存量土地；加强工业用地精准供给，健全工业用地全生命周期管理机制，新增工业用地全部以“标准地”出让，明确投资强度、容积率等指标，支持传统产业升级、新兴产业壮大和未来产业培育；加大批而未供和闲置土地处置力度，创新土地供应模式，以租赁、弹性出让等方式推动批而未供土地处置，依托盘活存量房地产用地支持政策，推动“一地一策”盘活；持续加大优质商品用地宣传力度，通过土地推介会等方式，加强与央企国企、知名房地产企业洽谈合作，精准匹配房企购地意向，形成有效增量。

三是优化审批服务流程。全面实行土地报批专员制度及“项目管家”制度，坚持“让服务走在审批前”，提供全流程规划审批服务，及时解决规划、用地报批工作中的难点和堵点，进一步加快组卷报批进度，项目管家“一对一”精准服务，跑出项目落地“加速度”。对重点项目采取“容缺受理、图证分离、承诺许可”等方式，压茬办理规划许可手续，推动山姆会员商店等一批重点项目“拿地即拿证、拿证即开工”。完善项目策划生成工作机制，在项目招引洽谈阶段，协同相关部门及各区（市）政府，统筹策划项目空间位置、用地规模等要素，审查规划管控要求，引导项目优先利用存量土地资源，及时协调解决项目土地规划手续办理瓶颈问题。

在促进房地产市场平稳健康发展方面，市自然资源和规划局聚焦高品质住房建设、土地供应、盘活存量土地等重点工作，接续出台了2批次优化居住用地供应和规划管理措施，同时，会同多部门出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》等政策，在容积率支持、优质地块供应、商品住宅用地预申请、合理利用地下空间资源等方面持续发力，推动经济稳健向好、进中提质。

为持续巩固房地产市场稳定态势，市自然资源和规划局聚焦群众和企业需求，在前期已出台政策措施的基础上，制定了《进一步优化自然资源和规划要素保障措施》（以下简称《保障措施》），从规划和土地两方面入手，精准有效政策赋能，为全市经济社会高质量发展提供有力支撑。《保障措施》起草过程遵循了系统调研、经验借鉴与本地实际相结合的原则，聚焦推动好地块建设好房子、支持大型商业综合体（购物中心）有序建设、推进地下空间有效利用3个方面，提出了10条具体措施，下面，为大家详细介绍《保障措施》有关内容。

小区出入口大堂是连接居住小区内外的过渡空间，是展示小区特色的窗口，为进一步提升小区门户品质形象，增强居民归家体验，《保障措施》提出，新建小区可结合小区出入口最多设置两处单层小区大堂，用于必要的人车通行、出入管理、前台接待、休息等候功能，小区大堂每处建筑面积不超过200平方米的部分，不计入容积率，从而鼓励打造功能完善、设计精美的小区出入口空间，提升城市界面美观度。

居住小区公共空间设置风雨连廊连接各楼栋，可以方便居民无雨归家、文体活动和休憩交流，既可以串联整个小区，合理规划归家动线，也科学划分不同功能区域，为小区打造更多灵活多样、丰富有趣的公共空间。《保障措施》规定，新建居住小区内可局部设置单层、两侧无围护结构、顶盖宽度不超过3米的风雨连廊，计入建筑密度，不计入容积率。从而鼓励有条件的小区合理设置风雨连廊，疏解地面交通，丰富景观层次，打造“移步换景”的开放活力社区。

胡雁：自去年以来，我局先后出台了两批次关于优化居住用地供应和规划管理措施，以及《青岛市建筑工程建筑面积及规划指标计算技术细则》，从架空层、下沉空间、邻里坊、住宅外立面、车行地下出入口、小区门卫室、屋顶设备间7个小区公共空间部分和住宅阳台、空中户属花园、室内挑空空间、住户设备平台、飘窗5个住宅套内空间部分，提出容积率支持措施，经过一年来的实践，有30余个新建住宅建设项目使用上述各项政策，得到了房地产企业的普遍好评，提高了我市新建商品住宅的市场竞争力，为打造我市“好房子”提供了有力的政策赋能。

今年，我局积极开展了多种形式的调研座谈，广泛征求了居民百姓、开发企业、规划建筑设计单位等各类群体的意见，结合反馈情况，将反映比较集中的阳台、风雨连廊、小区出入口大堂等要素作为新的着力点，为打造高品质住宅提出了新的政策支持措施。旨在以政策创新满足人民群众日益增长的多样化居住生活需要。

文件制定过程中，重点考虑了住宅项目新增供应和存量去化，既要通过适度释放政策红利，提振土地和住房市场信心，也要统筹考虑存量房去化以及新房和二手房的市场流通关系，为住房市场长期稳定可持续发展创造条件。具体到支持措施内容上，一是扩大了容积率支持力度。从小区出入口大堂、风雨连廊、市政公用设施等方面出台措施，在既有政策基础上进一步补充不计容的居住小区公共空间。二是适当放宽了阳台的面积限制条件，将住宅阳台的面积上限从24平方米调整为32平方米。三是调整了部分要素的土地出让价款计算方式。住宅阳台、小区出入口大堂、小区配建市政公用设施等不计入容积率的部分，亦不计土地价款。

政策中提及的小区出入口大堂，顺应了时代发展需求，相比传统的小区大门和门卫房，小区大堂实现了集人车通行、出入管理、前台接待、休息等候等多种功能于一体，亦可提供会客、如厕、快递暂存等多样服务。在满足各类生活需求的同时，也让居民归家从“穿过铁门”变为“步入厅堂”，极大改善了空间体验，增强业主的社区认同感和归属感。同样，鼓励设置风雨连廊是将住宅与小区内广场、游园等公共空间相互连接，这样使连廊不仅发挥了遮风挡雨、遮阳防晒等功能，同时也串联了小区绿地、健身步道等公共区域，形成了驻足、休憩和交流的空间，便于营造出更为生动有趣的邻里交往体验。

本次出台的四条涉及居住用地的措施在适用范围上面向全市行政区域。在审批环节上，对新取得国有建设用地使用权的住宅建设项目适用，对已取得国有建设用地使用权，尚未完成规划核实的住宅建设项目，也可参照执行。同时政策提出符合上述情况的建筑空间应当在建设工程设计方案图纸上标明“不计容积率空间”，便于衔接后续规划核实、土地核验、不动产登记等工作。项目实施后各相关主管部门应加强监管，对风雨连廊等公共空间不得私搭乱建，不应影响公共安全、公共利益和公共设施的维护检修。

胡雁：在我市出台的前两批次优化居住用地供应和规划管理措施的基础上，经过调研座谈，我局进一步对阳台的管理政策进行了多方面优化。

一是调整住宅阳台面积上限，由24平方米提升至32平方米。目前，广大市民对大面积改善型住宅产品的需求在逐步增多，为适应这一趋势，我局借鉴国内其他城市做法，适当放宽阳台面积上限数值，对阳台的面积按照套型面积大小实施分段管理。此前，规定每户阳台的水平投影面积之和不应超过该户型套内建筑面积的16%，且不应大于24平方米；现将24平方米的面积上限调整为32平方米。具体而言，套内建筑面积150平方米以下的户型，即建筑面积大约190平方米以下的户型，阳台面积上限与既有政策相比没有变化，即不超过套内户型建筑面积的16%，最大控制在24平方米以内。套内建筑面积在150平方米以上的户型，即建筑面积大于190平方米的户型，按照既有政策，阳台面积上限为24平方米，此次新政的优化调整后，阳台面积在24平方米基础上按套内户型建筑面积的16%继续提高至32平方米。相较于既有政策，此举提升了我市大面积段住宅户型的居住品质，有效延伸了居住空间，从而为居民提供更多舒适宽敞的休憩体验。

二是调整了阳台土地出让价款的计算方式，对封闭式住宅阳台不计入容积率的部分，由既往计入土地价款调整为不计入土地出让价款。这一调整，一方面，适应北方气候特点，更好地鼓励封闭阳台的建设，避免了私封阳台所带来的消防安全、建筑安全、建筑保温、二次施工、建筑风貌等一系列问题，增强了居住的舒适度和安全性，改善住宅建筑立面品质，提升城市形象。另一方面，此举降低了住宅项目投资成本和建设成本，让市场主体和入住业主得到了真正的实惠。

常勇：消费，一头连着千行百业，一头连着千家万户，是推动发展的重要“引擎”。为大力发展服务消费，增强消费对经济增长的拉动作用，更好满足人民美好生活需要，我局出台措施支持大型商业综合体有序建设。

一是创新消费载体建设，打造消费新场景。消费活、商贸兴、百业旺。大型商业综合体作为消费的重要载体，是城市现代化进程中不可或缺的重要组成部分。支持大型商业综合体有序建设，可以对外展示城市的繁荣与活力，促进城市空间拓展和优化；能够创新消费场景，增加优质消费供给，丰富了居民的生活体验，推动消费提质升级。

二是更新基准地价体系，激发市场新活力。商业用地受区位、交通、配套设施等因素影响较大，不同区域的商业价值差异显著。修正大型商业综合体基准地价系数，根据具体位置、条件等因素对基准地价进行调整，使其更贴近实际市场价值，提高土地估价的科学性和准确性，合理引导土地资源向高效领域流动，促进商业用地集约利用。在借鉴外地先进经验的基础上，我局从健全基准地价修正体系入手，设定大型商业综合体基准地价修正系数。具体来说，本文件发布后新供应的大型商业综合体（购物中心）用地，土地用途设定为商业用地（零售商业用地），设定总建筑面积和楼层基准地价修正系数。总建筑面积修正系数为：3万-5万平方米（不含本数）系数0.9，5万-8万平方米（不含本数）系数0.8，8万平方米及以上系数0.7；楼层修正系数为：地上一层系数1，地上二层系数0.6，地上三层系数0.5，地上四层及以上系数0.4，地下空间不做楼层系数修正。

通过建立健全透明化的基准地价系数修正体系，增强投资者信心，提供稳定、可预期的政策环境，有助于投资者结合市场定位选择成本与潜力匹配的地块，实现精准投资。

三是革新项目监管机制，助推项目见实效。实施项目履约监管是推动项目落地、优化资源配置、提升项目质量的重要手段，能够有效促进项目的顺利实施。在土地供应前，确定商业业态、规模、自持要求、建筑设计方案及其他相关内容，有助于具体化、精准化、常态化引导大型商业综合体建设运营。本次出台措施通过做足项目谋划、做深过程监管、做实运营维护，以全周期发力、全流程提速、全方位提升，护航项目早落地、快建设、速达效，提升区域经济活力，促进经济结构优化升级，为城市的可持续发展增添新动能。