霸道物业不退出，最高罚十万！青岛将出台物业新规

　　物业管理一直是市民普遍关注的话题，物业的好坏直接决定着生活品质如何。11月18日，市十六届人大常委会第二十七次会议表决通过了《青岛市物业管理条例》，待报请省人大常委会批准后实施。该条例针对百姓关切，找准痛点，着重从业主大会、业主委员会等方面提供可操作性的范本，同时对物业服务进行了明确规范，包括车位如何管理、共有物业营收如何分配等也进行了明确的法律界定。

　　三审通过，立法回应百姓关切

　　为规范本市物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益，1998年本市制定了《青岛市物业管理条例》，2005年进行了修订。随着物业管理实践的不断深入和社会对物业管理认识需求的多样化，物业管理中的问题日益增多，特别是首次业主大会成立、业主委员会换届与交接难，物业服务企业定位和镇街、居(村)委会在物业管理中的职能不清晰等问题的存在及对物业管理活动健康开展的影响，急需通过法律规范予以调整。今年全国人大会议，通过了《民法典》，对建筑物区分所有权以及物业服务合同又作出了新的要求。因此，有必要根据上位法的变动和实践发展，修订《青岛市物业管理条例》。

　　按照2020年市人大常委会地方性法规制定计划，市住房城乡建设局、市司法局起草了《青岛市物业管理条例(修订草案)》(以下简称《条例(修订草案)》)2020年7月10日，市十六届人民政府第100次常务会议讨论通过，形成了现提请审议的《条例(修订草案)》。2020年7月、9月、11月三次常委会会议审议，足以体现此次立法的谨慎。11月18日，市十六届人大常委会第二十七次会议表决通过了《青岛市物业管理条例》。

　　此次立法强化法规的可操作性，对于民法典、国务院和省物业管理条例等上位法规定较为原则的内容，作进一步补充、细化。还坚持问题导向，积极回应市人大常委会物业管理条例执法检查和专题询问提出的问题，以及各有关方面提出的问题。同时反映本市创新社区治理经验，将有关做法和措施上升到法规层面。

　　为业主大会、业委会提供可操作规范

　　此次立法一大亮点便是突出了发挥党建在物业管理中的引领作用。该条例积极探索党建引领社区治理的有效路径，把党的政治和组织优势转化为基层治理优势，借鉴北京市、深圳市物业管理立法的相关内容，明确提出建立健全党组织领导下的物业管理党建机制。

　　该条例还明确了镇街、居(村)民委员会在物业管理中的职责。实践中，镇街、居(村)委会在业主大会、业主委员会成立、换届及物业管理的指导、监督等方面发挥了重要作用。但实践中也存在定位不准、职责界限不清的问题，或介入过度或不作为。该条例根据上位法，对街道办事处(镇人民政府)的组织、指导、监督、协调职责和居(村)民委员的指导、协助职责予以明确。

　　作为此次立法的重要内容，为破解业主在“成立难”的问题，该条例细化业主大会成立的有关规定。业主作为房屋所有权人，是物业管理活动的核心主体，业主通过业主大会行使权利是实现业主自治最主要的方式之一。针对首次业主大会召开难的问题，该条例对业主大会筹备组的成立条件、人员组成、解散情形等进一步细化。其中，就实践中存在的建设单位、前期物业服务企业无故缺席，致使业主大会成立存在瑕疵的问题，规定建设单位或者前期物业服务企业无法参加或者拒不参加的，不影响筹备组成立。

　　解决业主大会开会难、表决难的问题，该条例规定业主大会的会议形式，鼓励通过互联网形式召开，并要求建立电子投票系统，供免费使用。还规定了业主代表的形式。

　　该条例还加强了业委会组建和运行规范。业委会是业主自治的关键；业主委员会与业主权益的保障和争议，是当前物业管理矛盾和纠纷的焦点之一。条例加强对业委会组建和运行的规范,以推动业委会规范运行和业主的自我管理。其中完善了业委会的职责和行为规范，以及成员资格的终止问题、解决业委会换届难的问题，还规范业委会换届移交，对业委会未按照规定移交文件、财物的，作出规定。

　　卖房不公示车位情况，最高罚五万元

　　该条例进一步规范物业服务行为，以及物业使用与维护制度。包括垃圾分类、停车位管理等问题都有回应。

　　近年来，很多小区利用电梯、大门、楼道等设置了广告灯牌等，这部分收入归谁所有、应该如何管理使用，实践中比较混乱。对此该条例也进行了明确。条例明确了物业管理区域内的业主共有物业共包含四类：(一)道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地除外；(二)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等；(三)物业服务用房和其他公共场所、公用设施；(四)法律、法规规定或者物业买卖合同依法约定的其他共有部分。

　　条例规定，建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除管理费等合理成本之后，属于业主共有。业主委员会应当将共有部分经营收益单独列账，并将收支情况定期在物业管理区域内公示。前期物业管理期间未成立业主委员会的，共有部分经营收益可以由前期物业服务企业代为收取并公示。全体业主的共有部分经营收益主要用于补充房屋维修专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　违法本条例规定，建设单位两类行为将由物业主管部门责令限期改正；逾期未改正的，按照相关规定予以处罚：(一)拒不移交物业服务用房的，处五万元以上二十万元以下罚款；(二)在房屋预售或者现售时，未将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量和位置予以公示的，处一万元以上五万元以下罚款。

　　对物业服务合同终止后，物业服务人拒不退出物业管理区域或者不移交有关资金、资料和物品的，由物业主管部门责令限期改正；逾期未改正的，对物业服务人予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。物业服务人有违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。

来源：半岛新闻