明确先验房后收房 岛城新房新规为买房“排雷”

2020-07-28 09:43 来源:青岛晚报

  住宅的质量和品质,关系到市民的切身利益。上周,青岛房地产市场接连迎来重磅消息。7月20日,市住房城乡建设局发布《青岛市新建物业(商品房)交付流程指导意见(试行)》公开征求意见的通知,其中最大的亮点是明确了先验房后交费再收房的交房顺序,以及新建商品房交付前必须完成首次登记,保证交房即具备办证条件。7月23日,该局正式公布《关于进一步加强新建商品住宅全装修建设管理的通知》,要求房屋买卖合同要明确装饰装修内容、标准和交付要求。一石激起千层浪,两大新规引起市民和青岛房产界的热议。业内人士指出,若新规能够执行到位,将对青岛楼市产生深远的影响,并且提升商品房交付的品质,为市民买房排除隐患。

  新规1

  规范交付行为期待减少争议和纠纷

  如今,市民王女士一家已经搬进了位于广昌路5号的市北建投凤凰城小区,过上了安居乐业的日子,说起这个楼盘曲折的经历,她依然感慨万千。“2014年这个楼盘还叫国隆幸福城,那年我在这里买了一套套二的房子,约定交房时间是2015年下半年。没想到后来开发商出了问题,直到2015年3月,我们才从新闻报道中得知施工方停工了,房子也肯定不可能按期交付了。从那之后,业主们想了很多办法去努力推动问题的解决。好在后来区政府介入了,项目也有了接盘的开发商。2017年项目复工,2019年我们终于拿到了钥匙,圆满地住进了新房。”王女士说,她也在关注正在拟出台的新房交付新规,“如果能推行‘交房即办证’和先验房后交费再收房的交房顺序,对于我们购房者是一种保障,不用再担心出现房子盖了一半停工的问题。”

  根据市住房城乡建设局公布的《关于<青岛市新建物业(商品房)交付流程指导意见(试行)>起草说明》,此次拟出台的新规制定的背景,是新建物业(商品房)交付时,因买卖双方对交付条件、交付流程存在争议产生较多纠纷;而当前相关法律法规对新建物业(商品房)交付方面的规定比较宽泛,对于交付条件、交付流程等方面的规定不够明确具体。为规范新建物业(商品房)交付行为,减少交付过程的争议纠纷,切实维护买卖当事人的合法权益,新规应运而生。起草过程中,该局收集资料、多方学习借鉴,学习参考了《上海市新建住宅交付使用许可规定》等公开资料,并对相关法律法规进行了梳理,结合我市实际,形成了《指导意见》初稿,广泛征求意见,进行了多轮研究修改。

  观点:给消费者撑腰要有力度

  据悉,规范新建商品住宅交付流程,开展交房即办证试点,更好满足群众住房需求已列入2020年青岛市市办实事。岛城楼市业内人士认为,新房交付新规实施后,有望减少交房即维权产生的纠纷,解决社会关切的住房质量及住宅品质的难点、痛点。之前有些楼盘要求业主先签字才给钥匙,既不符合规范,也不符合情理。造成这个问题有三方面的原因,一是很长一段时间里房地产市场是卖方市场,开发商拥有很大的话语权;二是一些购房者为了买到好房子,放弃了自己的利益,助长了不良风气;三是监管存在漏洞。一位岛城房地产行业的资深人士分析称,“交房的一系列纠纷中,交付的纠纷大概占到七成,办证的纠纷约三成,大部分纠纷是因为延期交付不给补偿或者交付的时候跟合同承诺的标准不一样所带来的。目前,半年以上办不了房产证的大部分是小开发商,而影响办证的主要原因包括土地、产权问题,开发商拖欠费用以及买卖双方有比较大的纠纷。”他表示,“新房交付新规规范了流程,大方向很好,但关键还是要看监督执行,有足够的力度给消费者撑腰,也对那些无良的、明知故犯的开发商给予大力度的处罚。随着交付流程的规范,如果后期能够监管到位,房地产市场或有一轮优胜劣汰。长期来看,有利于青岛房地产市场的健康发展。”

  新规2

  监管全面升级减少精装变“惊装”现象

  “壁纸的质量不行,小区很多业主自己花钱换了壁纸;房子实际装修风格和样板间不一样;当初说好开发商给封阳台,最后还是我们自己封的;说是用某名牌电梯,却悄悄换成了另一个不知名的小品牌……”说起自家的精装房,孙先生夫妻俩就一肚子火。2017年10月,他们以2.5万元/平方米的价格在书院路上某楼盘买了一套近120平方米的房子。“当时房子是好不容易抢到的,开发商说精装修标准是4000元/平方米,但今年元旦交房的时候,我们发现实际装修效果和这个标准相差甚远。”孙先生告诉记者,听说有的业主因此拒绝收房,但他们买的是婚房,急着入住,只好把不满吞进肚子里。

  如今,青岛房地产市场的精装房越来越多,然而,不少楼主收房时发现“货不对板”、装修标准严重缩水,甚至精装变“惊装”的案例也层出不穷。为进一步加强对新建商品住宅全装修建设中设计、施工、销售、交付等关键环节的监管,市住房城乡建设局公布了《关于进一步加强新建商品住宅全装修建设管理的通知》,被业界视为对精装房监管的全面升级。

  针对精装修标准缩水、实际装修与样板间不符等购房者反映比较集中的问题,《通知》要求,全装修交付应公示重要建材的品牌、型号、产品标准、生产厂家等信息;交付样板房要真实反映户型、结构、交付标准和施工质量,与实际交付保持一致。 《通知》自8月12日起施行,有效期至2025年8月11日。

  业内人士指出,新规推行后,“样板房高大上、交付粗制滥造”的模式行不通了,精装房变“惊装房”的概率有望明显降低。

  观点:监管要在细则上下功夫

  “近年来精装房推广得非常快,一线的开发商现在都是以精装为主。在这个过程中,产生了三个非常典型的问题,一是实际房屋与样板间不符,二是购房者对于精装标准和实际效果差异的认识,三是施工质量问题,这也是一个‘重灾区’。”岛城楼市分析人士张斌认为,“一方面,样板间是用最好的料、找最好的工人,里面的台灯、软装、挂画等都很贵,且样板间没有杂物,全是装饰,看起来赏心悦目;而市民居家过日子,家里放的东西一多,感官上的效果肯定和样板间有差异。另一方面,现在很多精装房的装修,开发商是外包的,有时候通过集团招采,有时候在当地招采。比如当地的公司揽一个大活,没有那么多人,就会分包或者雇佣大量的临时工,很难管理。”他告诉记者,实际装修中,偷工减料的问题确实存在,这就需要相关部门加强监管。

  此次新规,正是对装修质量的监管进行了强化和升级。“希望监管能在细则上下功夫,制定配套的惩罚措施,而且要具体化,有可执行性。”“提高违规成本,防止劣币驱逐良币。”业内人士纷纷表达了期待,“好的政策执行到位,才能发挥出它的作用。”

  来源:青岛晚报 记者:董真

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