房产销售额腰斩 这个省表示“断腕”没有让经济大起大落

　　去年4月22日深夜，海南省政府突然宣布，从即日起海南实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。

　　当时有分析认为，海南此次限购条件异常苛刻，包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段，近几年涌入的炒房资金或面临被“关门打狗”的窘境。

　　一年多时间过去，海南的情况如何呢？

　　在今年7月，经济观察报对海南楼市的一篇调查中就提到，

　　调控政策出台后，房企在开发商品住宅受阻，对海南房地产市场预期走低，部分房企甚至萌发投资重心撤出海南的想法。

　　对房地产从业人员就业影响已初步显现，部分中介机构及销售人员已转战至北部湾无限购地区和云滇地区。

　　受严格限购新政影响，当地出现较多退房退款情况。

　　而在9月16日，在国务院新闻办公室召开的新闻发布会上，海南省人民政府省长沈晓明表示，

　　海南正着力减少经济对房地产的依赖。1-8月海南房地产销售面积降低52%，房地产销售额降低50%，全省地区生产总值增长5.4%，没有出现因为房地产调控而引起的经济大起大落情况，预计明年一季度末海南经济将进入良性快速发展轨道。

　　有一个数据可以说明海南对房地产的依赖正在降低。每经小编(微信号：nbdnews)注意到，上海易居房地产研究院最新发布的《区域房地产依赖度》报告显示，

　　上半年，房地产开发投资占GDP比重排名前三位的省份分别是云南、安徽和海南，占比分别为21.7%、21.6%和21.2%，而海南以往都是高居第一。

　　海南省省长：经济发展靠房地产是不可持续的

　　据中国网，9月16日召开的国新办新闻发布会上，海南省省长沈晓明表示，

　　相当长一段时间以来，海南的房地产占到投资和税收各50%左右，经济对房地产的依赖很大。但是房地产需要用土地，房地产会带来环境负荷的增加，而海南的土地资源越来越少，环境负荷也是有“天花板”的。

　　因此，经济发展靠房地产是不可持续的。海南省委、省政府以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，采取了一系列措施。应该讲，今年是这些措施逐步见效的时候，也是新旧动能转换比较痛苦的时候。为什么痛苦呢？旧的动能已经调下去了，新的动能还在培育当中，但是动能转换的总体效果已经显现出来。

　　我给大家提供几个数字，1-8月份，我们在房地产销售面积降低52%、房地产销售额降低50%，再加上国家减税降费的大背景下，全省地区生产总值增长5.4%，没有出现因为房地产调控而引起的经济大起大落情况。

　　我们预计，到明年一季度末，旧动能下调所导致的经济下行压力能够基本释放完毕，同时，新动能所产生的红利逐步积累，明年一季度末海南的经济将进入良性快速的发展轨道。

　　全面禁止低端制造业发展

　　小编注意到，也是在9月16日，海南省发展和改革委员会印发《海南省产业准入禁止限制目录(2019年版)》，明确建立产业准入负面清单制度，全面禁止高能耗、高污染、高排放产业和低端制造业发展。

　　图片来源：新华网

　　据新华网报道，该负面清单在国家市场准入负面清单上做加法，提出比国家更严格的要求。按照《国民经济行业分类》分为禁止类和限制类两类。其中，禁止类是指不允许新增固定资产投资项目，列明时间的现有产能要按期限退出，共包括6大门类、19条管理措施。限制类主要包括区域限制、规模限制和产业环节、工艺及产品限制，包括两大门类、5条管理措施。

　　其中，房地产业方面的禁止类管理措施包括：建设房地产开发经营中的产权式酒店；生态保护红线区内建设商品房；利用海岸带可开发的一线土地、新批填海土地建设商品住宅；五指山、保亭、白沙、琼中4个中部生态核心区市县开发建设外销房地产项目。

　　其他方面的管理措施有：禁止农产品初加工活动的土法熏烤槟榔、胡椒传统泡水脱皮技术；禁止新建有色金属采选业(海域矿产资源除外)；电力方面，禁止新建火力发电中的燃煤发电、水利发电中的小水电；医药制造方面，中药饮品加工、中成药生产须向产业园区集中布局等。

　　海南省行政区域内拟新增固定资产投资项目，拟新设立或新迁入法人单位、产业活动单位、个体工商户须执行该负面清单。经国家或省政府批准，需采取或享受专项政策的地区或行业按照相关政策执行。外商投资执行《外商投资准入特别管理措施(负面清单)(2019年版)》《自由贸易试验区外商投资准入特别管理措施(负面清单)(2019年版)》。

　　实现产业转型仍需时日

　　在今年7月，经济参考报刊发一篇题为《迎来改变“一房独大”和实现产业转型窗口期》的报道，就对海南房地产调控实施全域限购政策一年多的情况进行了调查，报道称，

　　海南迎来改变“一房独大”和实现产业转型的窗口期，但多个市县依然面临产业支撑乏力的困境，其他产业未能及时填补房地产调控造成的“空缺”，海南实现结构调整和产业转型仍需时日。

　　海口市住建局相关负责人当时表示，“海口房地产销售市场呈现分化趋势，商品住宅类销售受市场追捧，个别楼盘开盘即售罄；纯商业特别是办公楼销售遇冷，销售不理想；住宅库存可供应量大幅下降，下一步需要保障商品住宅市场供应量平稳，并确保价格稳定。”

　　目前海南省房地产市场，海口热度最高，三亚次之，其他市县基本上已难觅一年多前的火爆景象。海岛西线某市县一房管部门负责人表示，“现在一个月能卖出2位数的套数，都觉得挺好的了。”

　　但另一方面，其他产业尚未补上全域限购后房地产业的空缺。比如海南省陵水县，近年房地产业及其衍生产业税收占县总税收九成左右，房地产“一业独大”局面在短时间难以扭转。全域限购前后，陵水主推文化旅游服务业、热带高效农业、互联网信息产业、医疗健康产业和海洋产业等五大产业，以此补充房地产投资下滑短板。即便如此，目前很多主推项目依然没有实现落地，部分还停留在文件层面。

　　在上述报道中，海南省住建厅厅长霍巨燃表示，

　　接下来从海南作为自贸区(港)一个整体的角度出发，争取国家同意海南从省级层面出台房地产市场调控长效机制的指导意见，市县制定具体实施方案，在保持房地产市场稳定的基础上，待条件成熟时，以合适的方式实施。

　　对房地产依赖度明显降低

　　房地产开发投资占GDP比重可以用来衡量当地经济对房地产的依赖程度，占比越高，说明经济对房地产的依赖度越高，反之亦然。

　　上海易居房地产研究院最新发布的《区域房地产依赖度》报告显示，上半年，房地产开发投资占GDP比重排名前三位的省份分别是云南、安徽和海南，占比分别为21.7%、21.6%和21.2%。

　　2019年上半年各省份房地产开发投资占GDP比重(来源：易居研究院、各地统计局)

　　海南对房地产依赖度尽管仍位居前三，但相比过去高居榜首的位置，依赖度已经明显减弱。2018年以来，海南坚决减少对房地产的依赖度，多次出台严厉的调控措施，2019年二季度房地产开发投资占比较去年同期下降了12.6%。

　　而云南对房地产的依赖度位居榜首，有两方面原因：

　　一方面，云南与海南同属于旅游养老胜地，气候宜人。近几年，大量的房企涌入昆明、西双版纳等城市，扎堆发展旅游地产。由于南方比较温暖，因此很多北方人会选择到南方过冬、养老，除了海南之外，云南也成为过冬、养老的重要选择。

　　另一方面，云南原有的工业化和城镇化率都比较低，城镇化潜力很大。2018年全年云南全省生产总值(GDP)17881.12亿元，全省人均生产总值37136元，仅为全国平均水平64644元的57.4%。年末全省常住人口4829.5万人，全省城镇化率达47.81%，比全国平均水平低了11.77个百分点。

　　在榜尾端，房地产投资占比较低的省份有两大类：

　　一类是北京、上海这样的发达地区。据第一财经，中原地产市场分析师张大伟认为，京沪等发达地区产业体系十分完善，尽管房价比较贵，但这些地方对房地产的依赖度并不高。

　　还有一类是像内蒙古、宁夏、山西等北方以能源重化工业为主的省份。这些地方人口流出，导致住房需求不旺盛，房地产投资效益较低。有不少地方的市场化程度比较低，非商品化的住房占比非常大。

　　值得一提的是，在本次报告选取的32个城市中，上半年，蚌埠房地产开发投资占GDP比重高达40.4%，经济对房地产依赖度位列第一。

　　2019年上半年部分城市房地产依赖度(来源：易居研究院、各地统计局)

　　张大伟说，很多三四线城市近几年城市建设日新月异，城市面貌、环境堪比一二线大城市，这都是建立在土地财政的基础上。一旦土地市场冷却，这些城市的财政压力就会凸显，进而影响到地方经济的正常运行。