上半年二手房销量下滑 市场降温明显区域分化严重

　　贝壳研究院发布《2019中国房地产半年报》。从报告来看，青岛市场2019年上半年虽有所升温，但整体市场未呈现出过热态势。贝壳研究院数据显示，青岛市场表现不及去年同期，成交同比降幅达34.6%。

　　二手房市场降温明显

　　报告显示，2019年上半年全国市场整体回暖：全国重点城市(北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州)二手房成交量环比增长52.3%，同比增加3%，走出去年底部。新房及土地成交量同样有所上升。但市场回暖并不持续，进入二季度后，受政策收紧及预期转变影响，市场再度调转向下，上半年楼市总体呈现“前高后低”的特征。

　　其中，青岛二手房成交均价在年初经历短暂上涨后重新跌回2018年以来的低位上，6月均价21882元/平方米，同比降幅逾10个百分点。

　　记者近日探访青岛二手房市场发现，市场确实存在不同程度的降温，尤其是郊区二手房市场，降温幅度十分明显，区域分化趋势加剧。此外，由于受到市场影响，二手房报价也出现了一定程度的下滑。

　　区域分化情况明显

　　记者从贝壳找房、21世纪不动产等中介机构获悉，传统主城区由于土地供应减少，新盘上市量较少，导致不少购房人群转入二手房市场，二手房市场虽然降温，但幅度比郊区要小。台东春雨房产负责人王芬告诉记者，今年上半年与去年同期相比，到访量和成交量下滑了至少1/3，而且看房者的心态发生了很大的变化，不少人抱着看看再说的心态，并不着急出手。“现在感觉楼市明显降温了，可挑选的余地比较大，期待卖方能有比较大的降价，不然还是先等等看，反正也不着急。”市民刘女士打算在崂山买一套大户型二手房，目前正在看房，但也并不着急出手，一直处于观望状态。记者调查发现，观望情绪浓厚，是当前岛城二手房市场普遍存在的现象，买卖双方陷入一种博弈状态。不着急用钱的买家一般不会大幅度降价，而不着急买房的买家也不会着急出手，都在相互较劲。

　　记者走访青岛二手房市场了解到，目前不同区域、不同类型的房子有明显区别，其中海景房、地铁房类降幅相对更小，而部分大龄二手房跌幅较为明显，市南也有少量房源近期成交价在2万/平方米左右，或低于2万元/平方米。目前，青岛二手房市场成交热门户型依然为60-95平方米中小户型，说明当前二手房市场刚需依然是购房主力。

　　大户型学区房“愁嫁”

　　记者调查发现，由于产业、教育、医疗、商业等配套多集中于传统主城区，而刚需一族很多都在主城区上班，购买一套总价较低的小户型二手房成为他们的首要选择。而大户型二手房，刚需一族由于购买力有限，一般不会考虑，这部分房源主要被改善一族买走。目前，大户型房源议价空间较大，也出现了部分房东主动降价的现象。

　　此外，岛城大户型学区房是降价较为明显的房源种类特别总价超过400万元的学区住房，降价幅度最为明显。大学路一家房产中介负责人王先生告诉记者，现在调整价格的幅度基本都是10万以上，如果还像以前那样几万元的降价，购房者连看都不看。江苏路、大学路周边一些总价较高的学区房，有的降价幅度高达三四十万元。

　　为了卖房，有的中介机构甚至推出了“0佣金”的优惠活动，即购房者不需要再像以前那样，承担购房的所有交易佣金。业内人士表示，中介机构不可能为二手房交易免费服务，购房者不需要交佣金，那么卖房人肯定就要支付佣金，其实这也是一种变相的降价行为。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，由于上半年市场升温中大量需求得以集中释放，下半年青岛二手房市场预计略显疲乏，整体市场情况以“稳”为主。