青岛部分楼盘价格松动 个人售房多项税费或将减半

　　3月4日，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局向房企发出了一份“紧急通知”。文件要求，所有开发企业立即停止特价房销售。这份文件的背景在于，赣县部分房地产项目于春节后打折销售，部分房源的售价低于备案价格。据悉，近期出台“止跌令”的城市并非赣县一个。分析人士普遍认为，在市场下行期，这种“托底式”维护楼市稳定的做法还将继续出现。

　　在赣县区发出的这份“紧急通知”中，主要内容共有三个方面：

　　首先，所有开发企业立即停止特价房销售，所有特价房销售前必上报住建局和物价局审批。

　　其次，自3月3日开始，同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案。

　　第三，所有开发企业于3月5日前制定降价引起的应急预案措施上报住建局综合股进行备案。赣县区住建局相关负责人在接受媒体采访时表示，近期接到有开发商涉嫌违反相关规定进行特价房销售行为的投诉，所以下发通知规范经营行为。旨在规范经营、平稳市场，作为房地产市场的主管部门，有责任维护房地产市场的平稳健康发展。

　　在此之前，类似的“止跌令”已经出现。

　　2018年9月，安徽砀山碧桂园项目传出降价的消息，并引发市场恐慌。当地各部门随即对十多家企业进行约谈，并对碧桂园进行相关处罚。这也被称为“碧桂园降价未遂约谈会”。

　　今年年初，安徽芜湖某房地产项目进行降价促销，前期业主颇为不满，并到售楼处讨要说法。最终，当地住建部门介入，并要求房企立即停止促销活动。

　　当市场下滑时进行降价促销，是房地产企业常用的市场手段，但在我国大部分地区，直接进行降价促销往往会引发前期业主的不满。从去年四季度开始，全国房地产市场进入降温通道，一些城市出现楼盘降价现象。有观点认为，从现实的角度看，避免大范围降价，有助于维持市场秩序的稳定。

　　这种“托底式”维护稳定的做法主要出现在三四线城市，相比之下，部分一二线楼市由于各种原因出现房价上涨的预期，当地政府部门不得不对此进行纠偏。

　　今年2月末，针对部分自媒体称“南京房价突破限价”“南京调控放松”，南京市官方部门回应称，将继续贯彻中央关于坚决遏制房价上涨的重要决策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。

　　南京还提及，住房问题关乎国计民生，在房地产市场过热的情况下，根据国家、省和市对房地产市场调控政策规定，南京市在房价过快上涨期间对房价采取一系列稳控措施，防范大起大落风险。

　　翻看今年的政府工作报告，关于楼市也阐明观点，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”分析人士认为，虽然未提“房住不炒”，但“稳市场”仍是今年楼市调控的重点。

　　多数机构认为，维持房地产政策的稳定性，同时赋予地方政府自我调整的权限，是今年各地楼市调控的主基调。其中，采用不同的手段，正是“一城一策”做法的体现。

　　与出台“止跌令”的做法类似，中信建投指出，在基本面继续探底的大方向下，政策边际继续宽松是大概率事件，这从去年12月至今多地在落户、“三限”(限购、限售、限价)、房贷利率等方面的放松中已得到印证。其中南京、西安等重点二线城市落户政策进一步宽松，珠海、合肥则一定程度上放松了购房资格。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，作为各个市场信号的终端，房价的变化通常会对市场预期带来很大影响，并进而影响到土地市场、金融市场的稳定。因此，从地方政府的角度，多数不希望出现房价大幅下降的情况。严跃进认为，我国房地产市场的区域差异较为明显，市场上行和下行的现象可能在不同的城市同时发生。因此，在维持市场稳定方面，有可能同时出现“托底式”和“打压式”手段并存的情况。他还认为，从近期各级政府部门的表态来看，维持市场稳定将是未来一段时间的工作重点，因此，类似的手段还将继续使用。

　　我市部分楼盘价格松动

　　记者调查发现，面对严厉的调控政策和趋冷的市场，岛城不少房企陷入了纠结的两难之中：公开降价不仅利润会降低，还可能招致前期购房者的不满；若不降价，销售情况不乐观，会造成资金链紧张。于是，部分房企开始了试探，尤其是即墨、胶州等郊区的楼盘，首先撕开了优惠的口子。如蓝谷恒大悦珑台目前加推，120-156平方米洋房装修交付，均价13000元/平方米，首期8万元起，剩余房款可两年内付清；此外还有购房立减3万元的优惠。

　　市民王先生去年上半年在即墨蓝谷买了一套总价180万元的房子，总价15万元的车位还要单独买，但近期他了解到，这个楼盘的新一期房源优惠后降到了170万元，而且还送车位。即墨蓝谷一楼盘销售负责人告诉记者，蓝谷片区作为郊区楼盘，对市场的反应较为敏感，该片区同质化楼盘太多，而且投资投机购房者已经离场，而养老、改善等购房者透支严重，由于距离较远，刚需还暂时不太考虑这一片区，导致楼市降温对该片区楼盘影响较大。而为了尽快去化回笼资金，项目也只能咬牙搞促销活动，但效果并未达到预期。

　　此外，胶州、西海岸等区域部分楼盘也推出了优惠活动，但总体优惠力度并不大。岛城楼市资深业内人士张斌认为，行情不好时，楼盘打价格战很正常，但通常这种现象会先从近郊片区开始，主城区由于各种配套十分完善，加上新楼盘越来越少，降价的并不多。主城区一些楼盘近期开盘“不涨价”，其实就是一种变相的价格松动。张斌预测，随着市场趋冷，会有更多楼盘加入价格优惠的大军。

　　个人售房多项税费或将减半

　　在北京，个人买卖二手房迎来减税降费的新红利。北京市城六区(东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区)增值税附加税税率从12%降到6%，其他区域从10%降到5%。

　　此次减免政策，个人间买卖或赠与二手房(包括住房、非住房)业务中，卖方、买方涉及的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税4个税种，均可享受50%的减免优惠。至此，北京、上海、广州、深圳四个一线城市均下调了房地产交易中涉及的增值税附加税。个人出售住宅时，上海的增值税附加税税率从11%降到6%；深圳从12%降到6%；广州从12%降到6%。基本都是减半征收。

　　北上广深等地房地产交易中涉及的增值税附加税下调，均是在落实财政部和税务总局发布的一则通知。为贯彻落实党中央、国务院实施更大规模的减税降费措施的决策部署，财政部和税务总局1月17日发布《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》。通知提出，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

　　有分析认为，预计后续全国其他城市针对增值税附加税也会有不同程度的减征，幅度或与北京、上海、深圳、广州接近。

　　楼市·大数据

　　青岛上周二手住宅挂牌价环比下跌

　　诸葛找房数据研究中心发布《2019年第10周百城二手住宅挂牌均价报告》显示，3月4日～10日，监测的百城二手住宅挂牌均价为14834元/平方米，环比上涨0.16%。

　　由于年前积压的部分需求逐步释放，部分城市成交上涨，受此影响市场进一步好转，虽然市场环比回升，但后期变化趋势还有待观察。其中，青岛上周二手住宅挂牌均价为24324元/平方米，环比下跌0.18%。

　　分城市等级来看，监测三四线城市二手住宅挂牌均价继续上涨，监测二线城市环比微涨，一线城市持续下跌。其中监测三四线城市均价10506元/平方米，上涨0.34%；监测二线城市均价18226元/平方米，小幅上涨0.19%；一线城市均价55620元/平方米，下跌0.48%。

　　从上周100个重点城市二手住宅挂牌均价情况来看，环比前一周下跌城市数量增至41个，但平均跌幅收窄，下跌城市平均下跌0.46%。上涨城市59个，平均涨幅扩大至0.76%。

　　西海岸成青岛人置业热土

　　与2017年相比，一、二线城市的购房门槛继续上提，虽然选择购买总价在100万～200万元之间的客户仍是最多的，但比例却有所下降，反而是总价在200万元以上的产品比例有所上升。

　　多数二线城市商品住宅的成交均价都在每平方米1万元～1.5万元之间，总价在百万元以下的住宅仍是刚需客户选择的主要对象，如贵阳、重庆等城市的比例都在五成以上。

　　当前房价约为1.4万元/平方米的青岛，想要购买百万元以下住宅的客户占比仅为8%，是二线城市中最低的。结合2018年成交情况来看，成交套均价在100万元以下的莱西和平度，在2018年商品住宅的成交套数仅占当年青岛成交套数的14%。主力成交区域还是集中在青岛西海岸新区，国家级新区的落地让该区成为置业热点。