12月房企实际融资锐减六成，全面降准后能有多大宽松空间？

　　研究机构的最新统计显示，12月典型房企实际融资总额环比大降超六成，迎2018年以来最大降幅，再创2017年以来单月融资新低。其中公司债、信托、境内银行贷款等融资方式的融资额度均大幅下降，不仅境内，境外融资也大幅下降。

40家典型上市房企月度融资总额数据来源：同策研究院

　　随着央行决定再次全面降准，将净释放长期资金8000亿元，业内普遍预期房企资金压力将得到较大缓解，但是也有业内人士认为，今年上半年房企资金压力有可能缓解一点，但并不会受到太大的利好，因为现在房地产市场本身处在下行周期，政策面对于房企融资渠道有重重防火墙，大部分无法流入开发领域，房企资金面仍然会很紧张。

　　业内人士认为，在房企整体融资环境仍较为严峻、偿债压力逐渐加大的情况下，保持充足的现金流成为关乎生存的关键。

　　12月房企融资总额跌破200亿

　　表面上看，年底债权审批速度加快，房企全力加速融资，发债量迎小高潮，但据同策研究院统计，真正成功发行的少得可怜。数据显示，2018年12月，40家典型上市房企融资总额仅为181.52亿元，环比大减64.12%，迎2018年以来最大降幅，再创2017年以来单月融资新低。

　　从趋势来看，继去年9月、10月融资金额两连跌之后，11月份有所回暖后，12月又震荡下跌。具体来看，12月债权融资为180.49亿元，占房企融资总量的99.43%，环比下降64.28%。其中，境内银行贷款融资为57.74亿元，占比32%，环比下滑33.12%；公司债融资50.28亿元，占比28%，环比下滑75.95%；中期票据融资39.57亿元，占比22%，环比下滑8.87%；信托贷款金额25.9亿元，占比14%，环比下滑64.81%；其他债权融资仅6.7亿元，占比4%，环比下滑92.7%；委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。

　　对于各债权融资方式融资额度均大幅下降的原因，同策研究院研究总监张宏伟接受证券时报记者采访时表示，年底可能因为额度紧张的原因，融资渠道管控仍比较严格，所以11、12月看下来其实资金压力还是蛮大的。表面上看，进入12月以来，资产证券化属于持续高发期，多笔房企ABS成功获批，但实际统计情况看，绝大多数处于计划、核准阶段，真正发行成功的很少。

　　“如此大规模的滑坡并不多见，2018年收官月跌破200亿元，这个数字或多或少让人难以接受，2018年或是房企融资最差的一年。虽然年末是房企发债高峰，但找到的钱真正揣到口袋里，可能要等到春节过后才能好转。”张宏伟说。

　　不仅融资规模大幅缩减，融资成本也不断提高，在12月已披露的数据中，最低的一笔融资成本已经在5%以上，融资成本最低的是万科地产5.25年期固息票据，票面利率为5.35%；融资成本最高的2笔均来自绿地全球，一笔发行2.8亿美元定息债券(中期票据)，一笔发行了1.5亿美元公司债，债券票面利率均高达9.125%。

　　在境内融资渠道紧缩的环境下，境外融资渠道也在进一步收紧。同策研究院统计显示，2018年12月境外融资大幅下滑，外币融资总额55.8743亿元，环比下降63.19%。

　　全面降准难使资金面有较大改观

　　对于当前资金面紧张的情况，在张宏伟看来，按照往年的经验来看，年底各融资渠道收紧，部分发行受到管控推延至春节后，因此，预计节后可能会好一点，但是好转也很难说有大幅好转。因为一方面2019年楼市调控仍是大基调，金融机构对于房地产的相关融资也会监管和管控，虽然会有好转但不可能会大幅放水；另一方面房地产行业市场趋势已经下行，房地产项目面临销售压力和亏损风险，金融机构在行业下行周期也会对所投项目做比较谨慎的判断，房企想获得融资也没那么容易。

　　近期，央行决定再次全面降准，净释放长期资金8000亿元，业内普遍预期房企资金压力将得到较大缓解，但是张宏伟则对证券时报记者表示，可能短期内到今年上半年的阶段有可能缓解一点，并不会受到太大的利好，因为现在市场本身处在下行周期，政策面对于房企融资渠道有重重防火墙，大部分无法流入开发领域，房企资金面仍然会很紧张，并且这不是今年的第一次降准，之前对楼市没有太大影响，这次也同样，楼市降价的大趋势不会改变。

　　在房企整体融资环境仍较为严峻的情况下，充足的现金流成为房企生存的关键。克而瑞研究中心认为，在未来的一段时间内，促进销售回款、融资“借新还旧”、保证现金流的稳定将是这段时间的主旋律。在表内融资收紧的情况下，未来房企将继续深化与金融机构的合作、尝试开辟境外融资渠道，并通过开展新型融资方式积极拓宽融资渠道。同时，房企也将不断优化融资结构，通过增加中长期贷款和表外融资，将财务杠杆控制在合理水平。

　　中国指数研究院也指出，未来随着楼市调控政策的持续深入和金融监管的不放松，土地、资金等稀缺资源的激烈争夺和分化加剧使房地产公司在规模增长的压力下面临较大的现金流风险，未来随着偿债压力的加大，保持充足的现金流成为关乎生存的关键因素。大型房企凭借良好的信誉评级和综合实力，获取资金的能力较强，而部分中小房企融资难度加大，未来将面临较大的流动性压力和债务兑付风险，影响企业的持续发展。未来，随着房地产债券到期高峰的到来，房企务必关注房地产债券的偿付风险，应更加重视现金流管理，以加快销售、加快现金周转作为稳健发展的重要支撑力，防范资金风险。